En 2026, plusieurs mesures permettent de faciliter l’accession à la propriété et de soutenir l’achat de logements neufs. Parmi elles, la donation familiale exonérée représente une véritable opportunité pour les familles souhaitant transmettre une partie de leur patrimoine tout en aidant un proche à concrétiser son projet immobilier. Cette mesure permet, sous certaines conditions, de transmettre une somme d’argent avec une exonération de droits de donation afin de financer l’acquisition d’un logement neuf. Jenzi Promotion vous présente son fonctionnement, ses avantages et les principales conditions à respecter.
La donation familiale exonérée est un dispositif temporaire. Sauf prolongation par une future loi de finances, il est prévu de prendre fin le 31 décembre 2026.
Qu’est-ce que la donation familiale exonérée ?
La donation familiale exonérée est un dispositif permettant à un membre d’une famille de transmettre une somme d’argent à un enfant, un petit-enfant ou, dans certaines situations, un arrière-petit-enfant afin de l’aider à financer un projet immobilier. Cette mesure répond à deux objectifs principaux :
- Faciliter l’accession à la propriété des nouvelles générations.
- Encourager l’acquisition et la construction de logements neufs en France.
Lorsqu’elle respecte les conditions prévues par la réglementation, cette exonération peut venir compléter les abattements déjà applicables aux donations familiales classiques. Pour de nombreux acquéreurs, cette aide familiale constitue une solution efficace pour renforcer leur apport personnel et faciliter l’obtention d’un crédit immobilier.
Quels sont les avantages de la donation familiale exonérée ?
Le principal avantage de ce dispositif réside dans l’exonération des droits de donation sur les sommes transmises et affectées à un projet immobilier éligible. Une donation familiale peut notamment permettre de :
- Constituer ou compléter un apport personnel.
- Réduire le montant du crédit immobilier nécessaire.
- Améliorer le dossier de financement présenté à la banque.
- Limiter le coût total du crédit.
- Anticiper la transmission du patrimoine familial.
- Accompagner un enfant ou un petit-enfant dans l’achat de sa résidence principale.
Dans un contexte où les établissements bancaires restent attentifs au niveau d’apport et à la capacité d’endettement des acquéreurs, cette aide peut jouer un rôle déterminant dans la réalisation d’un achat immobilier neuf.
Quels montants peuvent être transmis sans droits de donation ?
Dans le cadre du dispositif exceptionnel, chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions prévues. Lorsque plusieurs membres d’une même famille participent au financement du projet, le montant total exonéré peut atteindre 300 000 € par bénéficiaire. Par exemple, des parents et des grands-parents peuvent participer ensemble au financement de l’achat d’un logement neuf. La donation peut alors permettre au bénéficiaire de disposer d’un apport plus important sans supporter immédiatement les droits normalement applicables à la transmission. Les règles de cumul avec les abattements classiques doivent néanmoins être étudiées selon la situation familiale, les donations antérieures et la nature du projet immobilier.
Quelles sont les conditions à respecter ?
L’exonération n’est pas automatique. Pour en bénéficier, la donation et le projet immobilier doivent respecter plusieurs conditions.
Des fonds consacrés à un projet immobilier éligible
Les sommes reçues doivent être utilisées pour financer un projet prévu par le dispositif, notamment l’acquisition d’un logement neuf destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire.
Un délai d’utilisation à respecter
L’argent transmis doit être affecté au projet immobilier dans le délai prévu par la réglementation. Il est donc essentiel d’anticiper la date de la donation par rapport à la signature du contrat de réservation et de l’acte authentique.
Une obligation de conservation ou d’occupation
Le logement doit respecter les conditions d’utilisation et de conservation prévues par le dispositif. Le bénéficiaire peut notamment être tenu d’occuper le bien à titre de résidence principale pendant une durée minimale. Il est recommandé de conserver tous les justificatifs liés à l’opération : preuve du virement, déclaration de donation, contrat de réservation, acte authentique d’acquisition et attestations relatives à l’utilisation du logement.
La donation familiale exonérée est-elle cumulable avec le PTZ ?
La donation familiale peut être intégrée à l’apport personnel de l’acquéreur et complétée par d’autres solutions de financement. Selon le profil de l’acquéreur, elle peut notamment être associée à :
- Un Prêt à Taux Zéro (PTZ), sous conditions d’éligibilité.
- Un crédit immobilier classique.
- Un prêt familial complémentaire.
- Certaines aides locales à l’accession à la propriété.
- Des dispositifs d’accession sociale à la propriété.
L’association d’une donation familiale, d’un apport personnel et d’un PTZ peut contribuer à réduire le montant du prêt bancaire principal et le coût global du financement.
Pourquoi utiliser une donation familiale pour acheter dans le neuf ?
L’achat d’un logement neuf présente de nombreux avantages pour les acquéreurs à la recherche d’une résidence principale confortable, durable et adaptée aux normes actuelles.
Des frais de notaire réduits
Dans l’immobilier neuf, les frais d’acquisition sont généralement moins élevés que dans l’ancien. L’aide familiale peut ainsi être principalement consacrée à l’apport et au financement du logement.
Un logement conforme aux normes énergétiques actuelles
Les programmes immobiliers neufs répondent aux réglementations environnementales en vigueur. Ils offrent généralement une meilleure isolation, une consommation énergétique maîtrisée et un confort thermique renforcé.
Des garanties pour sécuriser l’acquisition
L’achat dans le neuf permet de bénéficier de plusieurs garanties liées à la construction, notamment la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.
Un logement personnalisable
Selon l’état d’avancement du programme, l’acquéreur peut disposer de plusieurs possibilités de personnalisation pour adapter son futur logement à ses besoins et à ses préférences.
Comment déclarer une donation familiale ?
Même lorsqu’une donation bénéficie d’une exonération, elle doit être déclarée auprès de l’administration fiscale dans les formes et les délais applicables. Les démarches varient selon le montant transmis, la nature de la donation et la situation familiale. Pour sécuriser l’opération, il peut être pertinent de solliciter un notaire ou un conseiller spécialisé en gestion de patrimoine. Cet accompagnement permet également de vérifier les conséquences de la donation sur la succession future et sur l’équilibre entre les différents héritiers.
Un dispositif à anticiper dans votre projet immobilier
Une donation familiale destinée à financer un logement neuf doit être préparée suffisamment tôt. Il convient notamment de vérifier l’éligibilité du bénéficiaire, la nature du bien, les délais d’utilisation des fonds et les obligations déclaratives. Cette anticipation permet de présenter un plan de financement clair aux établissements bancaires et d’éviter qu’une erreur administrative ne remette en cause l’avantage fiscal attendu.
Jenzi Promotion vous accompagne dans votre projet immobilier neuf
Vous souhaitez acheter un appartement neuf ou faire construire votre résidence principale grâce à une donation familiale ? Les équipes de Jenzi Promotion vous accompagnent dans la recherche d’un programme immobilier adapté à vos besoins, à votre budget et à votre projet de vie. Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou à la recherche de votre future résidence principale dans le Var, nous vous aidons à concrétiser votre acquisition dans les meilleures conditions. Contactez Jenzi Promotion pour découvrir nos programmes immobiliers neufs et échanger avec notre équipe sur votre projet.