La loi Jeanbrun, adoptée dans le cadre du plan Relance logement, instaure un nouveau dispositif fiscal destiné aux investisseurs souhaitant devenir bailleurs privés. Ce mécanisme s’adresse aux particuliers et investisseurs qui acquièrent un logement neuf ou rénové pour le mettre en location, tout en offrant un cadre fiscal sécurisé et des avantages fiscaux conséquents. Dans cet article, nous détaillons le fonctionnement de la loi Jeanbrun, ses obligations, son mécanisme d’amortissement, et donnons un exemple concret d’investissement.

 

Immobilier neuf et locatif : les défis de 2026

La loi Jeanbrun s’inscrit dans un contexte où la demande de logements locatifs reste très forte. En effet, selon les dernières données, l’offre locative a chuté de près de 15 % en cinq ans dans les grandes villes, affectant particulièrement les étudiants, les jeunes actifs et les familles.

Chaque année, moins de 400 000 logements sont construits alors que la demande excède largement cette offre. Dans le parc privé, seulement 50 000 logements locatifs sont mis sur le marché chaque année. Cela crée une forte pression sur les loyers et rend l’accès au logement plus difficile pour de nombreux ménages.

Ainsi, investir en tant que bailleur privé avec la loi Jeanbrun permet de répondre à ce déficit. En outre, c’est un moyen de bénéficier d’avantages fiscaux et donc, d’optimiser son investissement locatif.

 

Le rôle de la loi Jeanbrun dans le plan Relance logement

La loi Jeanbrun s’inscrit dans le plan Relance logement, annoncé pour répondre à la chute de l’offre locative et stimuler la construction et la rénovation de logements. Alors que le plan Relance logement agit sur l’augmentation du nombre de logements disponibles, la loi Jeanbrun vient compléter ce dispositif en offrant un avantage fiscal direct aux particuliers qui souhaitent devenir bailleurs privés.

L’objectif est double : sécuriser la rentabilité des investisseurs et garantir que les logements loués respectent des critères de performance énergétique et de confort. Ainsi, un investisseur peut acquérir un logement neuf construit dans le cadre du plan Relance logement et appliquer le mécanisme Jeanbrun pour optimiser son projet patrimonial en tant que bailleur privé.

 

LOI JEANBRUN : UN CADRE STABLE POUR LES INVESTISSEURS LOCATIFS

Investir dans l’immobilier locatif nécessite de la visibilité sur le long terme. Or, les dispositifs fiscaux ont souvent évolué ces dernières années, ce qui a parfois freiné les investisseurs. Dans ce contexte, la loi Jeanbrun apporte un cadre plus stable pour les particuliers qui souhaitent devenir bailleurs privés.

En effet, le mécanisme d’amortissement fiscal repose sur une logique durable. Contrairement aux anciennes réductions d’impôt limitées dans le temps, l’amortissement peut continuer tant que le logement génère des revenus locatifs imposables. Ainsi, l’investisseur peut optimiser sa fiscalité sur une période plus longue. De plus, la loi Jeanbrun s’applique aussi bien aux logements neufs qu’aux logements anciens rénovés. Cela permet donc d’élargir les opportunités d’investissement sur l’ensemble du territoire. Les investisseurs peuvent ainsi choisir un programme immobilier neuf ou participer à la rénovation du parc existant.

 

Les conditions et obligations du dispositif Jeanbrun

Pour bénéficier de la loi Jeanbrun, le logement doit respecter plusieurs conditions :

• Il doit être loué nu, à usage de résidence principale, pour une durée minimale de neuf ans.
• Les loyers sont encadrés selon trois niveaux : intermédiaire, social et très social.
• Les ressources des locataires doivent respecter des plafonds précis.
• La location à un membre du cercle familial jusqu’au deuxième degré est interdite.
• Les logements éligibles doivent être situés dans des immeubles collectifs.

L’investissement peut concerner un logement neuf ou ancien rénové, à condition de réaliser des travaux équivalant à au moins 30 % du prix d’acquisition pour atteindre les performances énergétiques requises. Ces règles strictes garantissent que les logements concernés contribuent réellement à répondre aux besoins du marché locatif et maintiennent l’équilibre entre attractivité pour l’investisseur et accessibilité pour le locataire.

 

L’amortissement fiscal : le cœur du dispositif

Le mécanisme phare de la loi Jeanbrun repose sur l’amortissement fiscal. Une partie du prix d’acquisition du logement peut être déduite chaque année des revenus locatifs. Cela réduit le revenu imposable et augmente la rentabilité de l’investissement. L’amortissement s’applique sur 80 % de la valeur du bien, le terrain représentant forfaitairement 20 %.

Pour les logements neufs, les taux d’amortissement annuels sont les suivants :

• 3,5 % pour un loyer intermédiaire
• 4,5 % pour un loyer social
• 5,5 % pour un loyer très social

Pour les logements anciens rénovés, les taux sont légèrement inférieurs :

• 3 % pour un loyer intermédiaire
• 3,5 % pour un loyer social
• 4 % pour un loyer très social

Le montant total amortissable est plafonné à 8 000 € par an pour les loyers intermédiaires, 10 000 € pour les loyers sociaux et 12 000 € pour les loyers très sociaux. L’amortissement continue après la période initiale de neuf ans tant que le logement génère des revenus locatifs.

Le dispositif permet également d’imputer le déficit foncier généré par les charges sur le revenu global, jusqu’à 10 700 €, offrant ainsi une marge de manœuvre supplémentaire pour optimiser la fiscalité.

 

Exemple concret d’investissement avec un appartement T3 du programme immobilier neuf Le Demeter

Pour illustrer le fonctionnement de la loi Jeanbrun, prenons l’exemple d’un investisseur souhaitant acquérir un appartement T3 dans la résidence Le Demeter pour 276 000 € net de frais, dont 80 % (soit 220 800 €) sont amortissables. En choisissant un loyer intermédiaire, le taux d’amortissement applicable est de 3,5 % par an, soit 7 728 € déductibles chaque année.

Grâce à ce mécanisme, l’investisseur peut déduire une partie du prix du logement de ses revenus locatifs. Il peut également déduire les charges liées à la location, comme les travaux, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière. Sur une période de neuf à dix ans, ces avantages fiscaux peuvent réduire fortement l’imposition sur les loyers. Ainsi, selon le niveau des charges et des intérêts d’emprunt, il est possible de neutraliser partiellement, voire totalement, l’impôt sur ces revenus.

 

Pourquoi investir avec la loi Jeanbrun ?

La loi Jeanbrun constitue une opportunité unique pour les investisseurs souhaitant pérenniser leur investissement locatif. En effet, en combinant l’encadrement fiscal avec des exigences de qualité pour les logements, le dispositif permet de développer un patrimoine durable et rentable.

Acquérir un logement dans un programme immobilier neuf comme Le Demeter, permet de conjuguer confort pour les locataires et sécurité pour l’investisseur. Les appartements T3 de ce programme proposé par Jenzi Promotion respectent tous les normes RE2020. De plus, ils offrent des intérieurs lumineux, des espaces optimisés, un espace extérieur et un parking en sous-sol. En investissant dans ce type de logement, l’investisseur bénéficie pleinement du mécanisme d’amortissement fiscal prévu par la loi Jeanbrun. Il contribue également à la mise à disposition de logements modernes et performants sur le marché.

Vous souhaitez optimiser votre projet locatif et ainsi, profiter de la loi Jeanbrun ?

Contactez l’équipe de Jenzi Promotion et découvrez toutes les opportunités offertes par les T3 neufs du Demeter.